Brasil – Agricultura – Conheça três pontos cruciais para você elaborar um contrato de arrendamento
Produtor, você sabia que muitas das falhas nos contratos de arrendamento ocorrem por “preguiça” na hora de sua redação? Isto porque, conforme identificou o advogado e consultor jurídico Pedro Puttini Mendes em edição especial ao vivo do quadro Direito Agrário, quanto mais detalhado, quanto mais situações estiverem previstas em um contrato, mais segurança ele oferecer para as partes envolvidos.
Puttini, que é também professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica, informou por onde deve ter início a criação de um contrato de arrendamento. “Devemos começar personalizando este contrato pela propriedade arrendada e para a atividade que será desenvolvida dentro daquela propriedade, e dentro de um contexto regional ainda mais específico”, explicou.
Como as propriedades e as atividades têm suas peculiaridades, os contratos também devem contemplar estas diferenças. “Os contratos falham por preguiça, por economia. Temos que escrever com clareza, temos que escrever tudo que for possível, então prever é a solução. Além disso, se a propriedade rural é arrendada em parte de uma fazenda, em hectares, foram determinadas as coordenadas desta parte, por exemplo? As condições do solo foram analisadas, foram anexadas no contrato por meio de uma cláusula dizendo isto? O giro do boi pelo país afora acontece ao mesmo tempo? Os plantios, colheitas, acontecem um, dois ou três ciclos? De quantos plantios nós estamos falando? Quanto tempo vai durar este contrato? Ele permite renovação? Que garantias ele tem? E se houver uma pandemia de Covid-19, como ficam os pagamentos?”, exemplificou o consultor.
Além das características do contrato e da propriedade, Puttini afirmou que é importante que as responsabilidades estejam igualmente previstas. “Prever o máximo de situações possíveis para que as responsabilidades sejam definidas. Quando que a gente fala de questões trabalhistas, por exemplo, se acontece uma fiscalização, um acidente de trabalho e a propriedade está arrendada, quem vai responder por isso? De quem são estes funcionários? As questões tributárias, como ficam as responsabilidades que incidem neste tipo de contrato, nestas relações? E as ambientais então nem se fala, nunca foram tão exigentes as questões ambientais. Nós temos intimações de inquérito civil ambiental no Ministério Público chegando todos os dias. Não passa uma semana sem receber pelo menos uma ou duas ligações referentes a estas situações, então as fiscalizações estão acontecendo por satélite, frequentemente confundindo limpeza de pastagem suja com desmatamento, ou seja, supressão sem licença, convidados os produtores para assinar termos de ajustamento de conduta, e aí nós estamos aqui nos empenhando em conversar com os engenheiros para consolidar os usos de algumas situações para evitar multa, evitar situações. Então tudo isso é importante que seja previsto num contrato de arrendamento para evitar respondidas do arrendador que nem está na terra, ele está cedendo o uso da terra”, apontou.
Para Puttini, são três os fatores principais para as partes se protegerem a partir de um contrato de arrendamento: determinar os riscos empresariais da atividade, os riscos agrobiológicos e fazer valer a autonomia da vontade entre as partes. “O contrato faz lei entre as partes”, reforçou.
O consultor ponderou que esta autonomia das vontades das partes deve estar celebrada de modo que não fuja das regras impostas pelo Estatuto da Terra, que serve de base para tais contratos.
Entre problemas reais ocorridos em situações de arrendamento, Puttini explicou o que é a chamada “denúncia vazia” e a previsão da “sinceridade” nas comunicações dos arrendadores.
“A denúncia vazia é nada menos do que um outro ponto de desatenção do arrendador quando ele vai exercer seu direito. Frequentemente, quando nós representamos o arrendatário, nós vemos notificações que o arrendador faz pelos correios, quando ele não faz pelos cartórios, apresentando superficialmente uma nova proposta de outra pessoa que quer arrendar e não identifica esta nova proposta. Por isso que esta notificação é considerada vazia, ou seja, ela não preenche os requisitos legais. O decreto lá do Estatuto da Terra exige que as notificações de desistência ou de novas propostas tenham que ser feitas no cartório e, principalmente, estas notificações de novas propostas têm que ser instruídas, por isso que elas não ficam vazias. Você tem um novo arrendatário ali, você tem que avisar seu atual arrendatário com assinatura deste pretenso novo arrendatário e com a proposta que ele está fazendo. Isto para que não seja considerada denúncia vazia”, detalhou.
“E a sinceridade, neste caso, foi interessante também. […] O arrendador, às vezes, quer retomar (a terra) para o seu uso e o arrendatário tem ali uma cláusula de renovação automática, informando que se ninguém falar nada, o contrato vai ser automaticamente renovado. Então você tem que avisar o arrendatário, dizer que vai usar a terra, que quer de volta. Mas este aviso tem que ser sincero, não adianta pegar esta situação e depois colocar um novo arrendatário. O arrendador pode responder por perdas e danos, pode acabar tendo que responder por um novo período contratual em que o arrendatário deixou de usar e, por isso, ele tem que ser sincero”, acrescentou.
O especialista falou ainda dos pontos de atenção para a liquidação, ou seja, o encerramento de um contrato de arrendamento. Para que haja o chamado ponto final na relação, Puttini recomendou que as partes verifiquem se há valores em aberto, se há benfeitorias que são passíveis de indenização – cuja falta de pagamento pode inclusive fazer o arrendatário continuar na terra – e ainda verificar cláusulas de renovação automática, tudo isso antes de dar o contrato como encerrado.
Ainda em sua entrevista, o consultor respondeu dúvidas de telespectadores. Um deles questionou o que pode fazer para receber valores devidos por uma empresa que arrendou terras de um grupo de produtores para o plantio de cana, mas entrou em recuperação judicial. Para este caso, Puttini aconselhou que os produtores se organizem e busquem receber os valores, a princípio, por meios extrajudiciais. No caso da negativa, devem acessar o processo de recuperação judicial da empresa, procurar a companhia e habilitar seu crédito para que participem da lista de ordem dos credores.
Outro produtor perguntou sobre responsabilidades por problemas ambientais causados durante o arrendamento. Puttini respondeu que a responsabilidade varia conforme o tipo de responsabilidades ambientais – multa, criminal e reparação. “A responsabilidade de recuperar uma área danifica independe de quem tenha causado isso, é uma responsabilidade ambiental que está prevista no Código Florestal, na Constituição Federal. Agora quando a gente fala de multa ou de crime, aí depende de quem cometeu. Quem cometeu esta infração é quem deverá responder por isso, mas o contrato tem uma função muito importante nisso”, apontou Puttini, informando que o contrato pode definir quem será responsabilizados por situações similares.
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